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隨著房地產(chǎn)市場進入弱周期，房地產(chǎn)基金也開始了一些策略上的調(diào)整。為了規(guī)避投資風(fēng)險，地產(chǎn)私募在投資標(biāo)準(zhǔn)上都抬高了門檻，在項目抵押上也提高了要求�！爸行》科蟮�融資需求確實很迫切，但安全角度，不少地產(chǎn)私募對于中小房企的資金敞口是處于收縮狀態(tài)�！�
清科研究中心統(tǒng)計，2014年上半年整個私募房地產(chǎn)基金47只房地產(chǎn)基金完成接近44億美元的基金募集，募資基金總數(shù)同比大幅度下降。而接受《第一財經(jīng)日報》采訪的多名地產(chǎn)基金業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)市場不會進入持續(xù)下跌通道，但弱周期已成為一種新常態(tài)。
樓市過冬
9 月23日，市場傳聞四大行將發(fā)布政策，只要房貸余額還清就都算首套房。目前四大行并未就此做出正式回應(yīng)。但據(jù)媒體報道，部分地方政府已經(jīng)松綁了房貸政策，如福州市政府正式發(fā)文，宣布購房人償清購房貸款后，再次申請貸款購房的，按首貸認(rèn)定。而南京、杭州等地也出臺了類似政策。
恒銀基金執(zhí)行總裁許鵬就此對《第一財經(jīng)日報》稱，在政府最近的托市措施中，商業(yè)銀行松綁房貸可以說是最直接、最“命中核心”的一項措施，意在保障購房貸款的順暢和利率優(yōu)惠以刺激購房者的購房意愿。這種做法短期對市場的提振會有一定的效用，但無法從根本上扭轉(zhuǎn)購房者的購房預(yù)期。
許鵬認(rèn)為，2014年以來，地產(chǎn)市場的自動降溫是市場自發(fā)的調(diào)整機制在起作用。由于2013年全國房價的迅猛上漲，房價與剛需購房者的購房價位偏差越來越大。房價位于高位，投資客對投資收益的預(yù)期也發(fā)生了變化。再加上近幾年房價一直處于上漲通道，刺激了大量的需求釋放，從而透支了未來多年的住房需求。這種情況下，市場中的真實需求開始萎縮，需求與供給的偏差值越拉越大。多因素的共振，地產(chǎn)市場的運行態(tài)勢單靠目前的松綁信貸政策很難扭轉(zhuǎn)。
私募策略：收縮+困境投資
在房地產(chǎn)市場弱市背景下，地產(chǎn)私募在今年也出現(xiàn)了明顯的下滑態(tài)勢。統(tǒng)計顯示，今年上半年，整個私募房地產(chǎn)基金募資基金數(shù)量同比大幅下降。一些中小地產(chǎn)私募則因為項目出問題或者無法募集到新資金而退出了市場。
同時，地產(chǎn)私募在今年呈現(xiàn)出“重商業(yè)、輕住宅”的情況。據(jù)清科統(tǒng)計，從投資標(biāo)的種類來看，商業(yè)地產(chǎn)占比超過60%，旅游地產(chǎn)日益火爆，養(yǎng)老地產(chǎn)潛力巨大。其中后兩者的投資在2014年明顯加速。
目前，中國房地產(chǎn)基金的市場規(guī)模僅在600億~700億元，與銀行房地產(chǎn)貸款和房地產(chǎn)信托規(guī)模相比還是“九牛一毛”。但在地產(chǎn)下滑周期，地產(chǎn)金融各行業(yè)同此涼熱。今年以來，地產(chǎn)信托領(lǐng)域就發(fā)生數(shù)起風(fēng)險兌付事件；而對于地產(chǎn)私募而言，過去那樣在一、二、三線城市隨便投一個項目就可以獲得回報的機會也一去不返了。
許鵬對本報稱，在今年這種情況下，為了規(guī)避投資風(fēng)險，地產(chǎn)私募在投資標(biāo)準(zhǔn)上都抬高了門檻，在項目抵押上也提高了要求�！爸行》科蟮�融資需求確實很迫切，但安全角度，不少地產(chǎn)私募對于中小房企的資金敞口是處于收縮狀態(tài)�！�
另外，也有地產(chǎn)私募通過小規(guī)模介入“困境資產(chǎn)”的收購來尋覓商機。德信資本董事長兼總經(jīng)理陳義楓對《第一財經(jīng)日報》稱，弱周期下流動性壓力凸顯，困境企業(yè)、困境項目、困境資產(chǎn)突然多了起來。一些大型房企出于業(yè)績目標(biāo)壓力，主動以價換量，這樣就產(chǎn)生了明顯優(yōu)惠批量出讓機會。德信資本今年就從一家開發(fā)商手中收購了深圳某住宅區(qū)底層的街鋪，希望進行改造提升后再轉(zhuǎn)手。
不過，對于地產(chǎn)私募而言，今年的一個利好消息是私募基金納入證監(jiān)會監(jiān)管后，地產(chǎn)私募可以通過備案獲取私募基金管理資格，并能夠獨立發(fā)行契約型基金。
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