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9月底的國內(nèi)樓市風雨欲來，風聲不斷。最為強悍的莫過于傳聞四大行將放寬首套房貸認定標準的消息，實行了數(shù)年的限貸政策將松綁，房貸還清即可享受首套房優(yōu)惠政策，而且購房利率還有可能回到7折時代。這一消息背后，是國內(nèi)樓市節(jié)節(jié)攀升的庫存壓力，調控政策是否放松在即？限貸政策放寬的程度有多大？
庫存壓力
“難做啊，今年的年終獎估計是夠戧了。”華南某上市房企的營銷總監(jiān)私下吐槽。在許多開發(fā)商看來，今年金九銀十成色大減。9月前三周，廣州全市新建商品房成交量為3011套，相比去年同期的4666套下降了35.5%。另一方面廣州新房的可售貨量也頻頻創(chuàng)新高，從8月中旬開始，廣州新房的可售貨量就已經(jīng)不斷攀升，每天可售貨量穩(wěn)定在13萬套以上。9月20日，根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，當天廣州新房可售貨量歷史上首次突破14萬套。
庫存壓頂?shù)牟⒎莾H僅廣州一地，同樣是9月20日，北京樓市總庫存超過13萬套，雖然不是歷史新高，但也創(chuàng)了近五年來的最高紀錄。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的“2014年1~8月全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況”數(shù)據(jù)顯示，截至8月末，全國商品房待售面積達5.616億平方米，比7月增加了930萬平方米，按100平方米/套換算，這可以提供562萬套房屋。這一指標也是連續(xù)29個月保持上漲，相比波段低點的2012年4月，全國商品房待售面積增幅達到86.4%。
按照地產(chǎn)研究機構的數(shù)據(jù)，大量的庫存造成的首先是去化率不斷攀升，戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，廣州的去化周期已經(jīng)逼近15個月警戒線。而北京如果以近一年每月9萬套住宅的消化速度計算，消化現(xiàn)有庫存也需要近17個月時間。
庫存壓頂，開發(fā)商的應對方法不多，最重要的莫過于讓利消費者。位于廣州城郊的奧園康威廣場9月中旬開盤，毛坯售價為9500元/平方米，帶裝修售價為1.1萬~1.2萬元/平方米，相對于此前1.75萬元/平方米的價格，讓利幅度不可謂不大。受此影響，臨近增城廣園東板塊的翡翠綠洲也舉起了降價大旗，折后毛坯價格最低為8990元/平方米，與此前1.29萬元/平方米的精裝價格相比，單價下滑近4000元。
降價去化的故事不僅僅發(fā)生在市郊，“一向堅挺的市區(qū)項目也出現(xiàn)價格松動”。合富輝煌的研究報告顯示，位于廣州海珠區(qū)的萬科派9月第三周向市場推出300套公寓，帶裝修均價為2.7萬元/平方米，最低為2.55萬元/平方米。這與此前3.3萬元/平方米的吹風價相比，價格下行了近6000元。同樣的情況在廣州中心城區(qū)一些舊盤推新貨中也有呈現(xiàn)。
調控措施有變？
如廣州一般全線降價的城市似乎還不多見，但在業(yè)內(nèi)人士看來，只要樓市庫存繼續(xù)攀升，降價賣樓勢在必行。
但就在此時，市場傳出了限貸松綁的消息。9月22日，市場傳出消息，指在央行的授意之下，四大國有銀行將調整限貸措施。已全部清償原有房貸的客戶，再度申請房貸者，可視為首套房貸。而且消息稱，未來首套房貸利率將會下降至7折水平。
如果這一措施實行，堅持了多年的樓市調控政策將名存實亡，限購政策已經(jīng)基本退出歷史舞臺。截至9月24日，全國僅有北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞6地尚在執(zhí)行限購政策，市場瘋傳珠海將在9月底10月初取消限購。2011年“新國八條”涵蓋的一系列政策中，只有“限貸”政策尚未調整。
而單純放開限購措施，效果似乎并不明顯。從呼和浩特等第一批放開限購的城市看，成交數(shù)據(jù)只是略有反彈，而后又回歸冷清。放開房貸，則變成地方救市的最后一根稻草。8月初，紹興住建部門提出，不考慮購房的貸款次數(shù)，二套房標準，以擬購房家庭實際擁有的住房數(shù)量作為認定標準。9月底，青島市國土局發(fā)布文件，表示出售唯一住房又新購住房的居民家庭清償原購房貸款后，再次申請住房貸款的，按首套房貸認定。
隨后，市場開始傳出四大行放松限貸的消息。
松綁幅度有多大？
但對于如此重要的政策轉變，工農(nóng)中建四大行的態(tài)度頗為值得玩味，工行稱：“認真貫徹國家有關房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策導向，一直以來積極支持個人住房和房地產(chǎn)開發(fā)的合理信貸需求。并將密切關注房地產(chǎn)市場的變化和相關政策的調整。”其余三行的回答也與之相類似，口徑統(tǒng)一，既沒有否認也沒有肯定，只表示如果有消息將及時發(fā)布。
9月23日，上海興業(yè)和浦發(fā)銀行對外開始執(zhí)行“認房不認貸”的政策�！爸灰路慨a(chǎn)貸款已還清，再貸款銀行都會按首套房審批�！碑斕炱职l(fā)銀行的相關負責人向記者表示。但隨后不到三個小時，該負責人又向記者表示，該政策暫不執(zhí)行，未來何時成行將有待上級推進。
無獨有偶，早在今年8月底，四大行之一的農(nóng)行就有人士曾向記者透露，他們已經(jīng)擬定好放寬限貸的政策，并已經(jīng)遞交給監(jiān)管部門。只要批復文件下達，將隨時可以調整限貸措施。
在經(jīng)濟學者馬光遠看來，國內(nèi)限貸措施經(jīng)過幾個階段。一開始國內(nèi)對于二套房的認定是“認貸不認房”，只要以前有過貸款，不管有沒有還清，購買第二套房的時候，都認定為第二套；其后演變?yōu)椤罢J房不認貸”，不管有沒有貸款，只要手頭有房產(chǎn)，在購房時就認為是第二套�，F(xiàn)在執(zhí)行的是“認房又認貸”的措施�！皩嵤虑笫堑乜�，這個標準有些過于嚴格�！瘪R光遠認為，但他同時表示，如果不管有多少套房子，只要還清貸款都算一套，這又“顯然違背了住房信貸政策差異化的初衷”。
記者從相關銀行人士處了解到，其制定的放松限貸的方案，其內(nèi)容類似于地方政府提出的內(nèi)容。只要購房者已清償貸款，且賣一買一，銀行可將其再次購買的房產(chǎn)認定為一套住房。
中原地產(chǎn)華南總監(jiān)李耀智表示，目前改善型購房需求占購房比例約為30%，剛需70%；如果首套房認定標準更改，改善型群體的比例將上升10%，市場成交量有望回升20%~30%。
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