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日前有消息稱，四大行將放松首套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，只要房貸余額還清都算首套房。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，限貸放松已是大勢(shì)所趨。改善性住房需求貸款放松有助于提振市場(chǎng)成交，后期隨著貸款優(yōu)惠力度加大，房地產(chǎn)成交量回升將是大概率事件。
限貸放松提振改善性需求
工行23日對(duì)首套房貸款認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)問題作出官方回復(fù)，但未明確是否放松限貸政策。工行稱，正密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化和相關(guān)政策的調(diào)整，將及時(shí)做好相關(guān)信貸政策的銜接，不斷完善相應(yīng)的金融服務(wù)。
交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平認(rèn)為，限貸放松是大勢(shì)所趨。不過，限貸放松不會(huì)大力度地一蹴而就，而是會(huì)逐步、漸次地向前推進(jìn)。首先要解決的是自住房(首套)限貸的放松，其次是改善型住房需求貸款的松動(dòng)。
中債資信評(píng)估有限責(zé)任公司報(bào)告認(rèn)為，如果市場(chǎng)傳聞屬實(shí)將有利于改善性需求的釋放。后期隨著按揭貸款優(yōu)惠力度加大，房地產(chǎn)成交量回升將是大概率事件。
廣發(fā)證券房地產(chǎn)業(yè)研究組認(rèn)為，我國(guó)過去一直支持首套房的購(gòu)買，對(duì)于第二套、第三套房采取相對(duì)抑制的措施，主要因?yàn)檫^去我國(guó)未完成戶均一套住房的目標(biāo)。隨著住房市場(chǎng)發(fā)展，目前市場(chǎng)參與主體超過一半是改善性需求，此時(shí)住房信貸政策具備調(diào)整空間。
當(dāng)前抑制市場(chǎng)需求的矛盾之一就是按揭成本過高、二套房首付比例過高。允許居民家庭使用更高的購(gòu)房杠桿(即更低的首付比例)，既是順應(yīng)市場(chǎng)情況變化，又能平衡銀行對(duì)于放貸收益的要求。從國(guó)際情況來看，我國(guó)居民家庭的購(gòu)房杠桿水平仍處于低位，可提升空間較大。目前福建、江西等多個(gè)省市均鼓勵(lì)放寬首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，并適當(dāng)降低首付比例。這將促進(jìn)改善性需求的釋放。
資金成本制約房貸投放
個(gè)人住房貸款一直是商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)貸款，上市銀行業(yè)績(jī)報(bào)告顯示各銀行個(gè)人房貸不良率均顯著低于整體不良率水平。但今年以來個(gè)人住房貸款出現(xiàn)收縮態(tài)勢(shì)，一方面是配合國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控要求，另一方面與利率市場(chǎng)化進(jìn)程中銀行不斷攀升的資金成本有關(guān)。
廣發(fā)證券認(rèn)為，今年5月以來，央行和地方政府對(duì)于按揭貸款的政策調(diào)整主要集中在利率成本方面，但首套房按揭貸款利率的改善并不顯著，主要是銀行經(jīng)營(yíng)選擇所致。在利率市場(chǎng)化的背景下，銀行剛性成本上升較快。
5月中旬，中國(guó)人民銀行召開住房金融服務(wù)專題座談會(huì)，要求商業(yè)銀行優(yōu)先滿足居民家庭首次購(gòu)買自住普通商品住房的貸款需求。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，信貸收緊是今年樓市出現(xiàn)降溫的最主要原因，目前這一影響依然存在。央行就房貸問題“喊話”后，部分銀行只是提高了貸款審批效率，對(duì)市場(chǎng)來說影響微乎其微。
中國(guó)人民銀行公布的《2014年上半年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，上半年個(gè)人購(gòu)房貸款略有收緊。6月末，個(gè)人購(gòu)房貸款余額10.74萬億元，同比增長(zhǎng)18.4%，增速比上季末低1.7個(gè)百分點(diǎn)；上半年增加9389億元，同比少增239億元。
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