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房地產(chǎn)業(yè)既是一個民生問題，也是一個政治問題。房地產(chǎn)市場一直以來都是新聞討論的焦點，中國的住房價格在過去幾年里呈現(xiàn)出不斷增加的趨勢，中國的房地產(chǎn)業(yè)更是被評為世界十大泡沫經(jīng)濟。而大家翹首以盼的物業(yè)稅卻遲遲沒有出臺，那么物業(yè)稅是否真的能拯救中國的房地產(chǎn)市場呢?
一直以來，在調控房價的各項建設中，物業(yè)稅的呼聲最高，被人們視為抑制房地產(chǎn)市場投機行為的殺手锏，但始終千呼萬喚不出臺。物業(yè)稅又稱財產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年繳納一定稅款，而應繳納的稅值會隨著不動產(chǎn)市場價值的升高而提高。進入2009年以來，由于樓市突如其來的強勁反彈，要求物業(yè)稅盡快實現(xiàn)從"空轉"到"實轉"的聲音又高漲起來，有關部門紛紛將開征物業(yè)稅的時間表提上議事日程，改革已經(jīng)箭在弦上。
一、我國房地產(chǎn)業(yè)存在的問題
房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的基礎產(chǎn)業(yè)和主導產(chǎn)業(yè)，通過產(chǎn)業(yè)鏈接和傳遞，能直接或間接影響關聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如果房地產(chǎn)業(yè)能夠保持合理的發(fā)展速度，將有利于促進經(jīng)濟穩(wěn)定持續(xù)增長。然而，由于房地產(chǎn)業(yè)是一個市場供給彈性非常弱、容易引發(fā)投機等行為的產(chǎn)業(yè)，在發(fā)展中容易出現(xiàn)各種"市場失靈"現(xiàn)象，從而對經(jīng)濟造成一定的危害和損失。我國的房地產(chǎn)業(yè)存在著嚴重的市場失靈的情況，例如，一些有錢人通過大量的購房來提高住房的價格，炒熱房地產(chǎn)市場，從而牟取私利，這在一定程度上加劇了貧富差距的擴大。
二、房地產(chǎn)業(yè)的"泡沫經(jīng)濟"
中國的房地產(chǎn)泡沫最早是在2004年出現(xiàn)的，當時在社會各層對中國房地產(chǎn)發(fā)展爭論不止時，國家建設部門專門對泡沫論發(fā)表意見："判斷房地產(chǎn)是否出現(xiàn)泡沫，關鍵是看他是否存在真實需求。"在市場經(jīng)濟環(huán)境下，一定程度的泡沫產(chǎn)生是必然的，泡沫是市場經(jīng)濟活躍度的表現(xiàn)，是市場經(jīng)濟發(fā)展的伴生物。目前社會輿論評價說中國房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)到了嚴重危險區(qū)階段，認為中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展已不可持續(xù)。其依據(jù)主要是兩個方面：一是資金不斷流入股市樓市，導致這些市場的泡沫;二是通過房價收入比、空置率、土地價格上升速度等一系列指標認為"中國的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)是世界最高".
中國的房地產(chǎn)泡沫是多種因素共同作用的結果。首先，金融支持過度是房地產(chǎn)泡沫生成的直接誘因。周京奎通過博弈論分析了房地產(chǎn)融資過程中銀行和借款人的策略選擇。認為銀行金融支持過度，是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接根源。目前從金融角度解釋房地產(chǎn)泡沫的生成，認為金融中介的作用及信貸過度是導致房地產(chǎn)泡沫生成的直接原因，這一觀點具有很強的代表性。其次是信息不對稱情況下，投機和炒作致使房地產(chǎn)泡沫生成。房地產(chǎn)市場投機之所以存在原因是其市場上存在信息不對稱的現(xiàn)象，不同人群對同一資產(chǎn)價值評估不同，由此產(chǎn)生房地產(chǎn)市場上投機過多，出現(xiàn)泡沫化趨勢。最后相關體制不健全進一步導致房地產(chǎn)泡沫生成。有些學者認為地方政府財權和事權不對等，迫使地方政府"經(jīng)營城市"，依靠大量出讓土地來彌補財政收入缺口，這成為導致房地產(chǎn)泡沫生成的制度基礎。
三、物業(yè)稅拯救不了"蟻族"
房地產(chǎn)業(yè)的泡沫經(jīng)濟不僅讓中國政府焦慮不安，并且也使世界各地的媒體都將視線聚焦在中國的房地產(chǎn)業(yè)。"如何拯救中國的房地產(chǎn)市場"，如何讓中國的"蟻族"們有一個棲居之所成為了當今社會的熱門話題。
2010年1月26日，在北京市兩會上北京市地稅局有關負責人在政協(xié)小組討論會中透露，北京最早明年底開征物業(yè)稅，稅務專家們還預測，備受社會關注的物業(yè)稅稅率大致為0.5%~1%.物業(yè)稅改革真正的意義在于改變目前地方政府過于依賴土地財政、追求短期收益的缺陷，為政府提供長期、穩(wěn)定的稅收財源，同時倡導合理的住房消費理念，改變人們"一勞永逸"的傳統(tǒng)購房思想。
物業(yè)稅一旦出臺無疑會對房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生重大的影響。在一定程度上物業(yè)稅起到可以抑制房地產(chǎn)市場的投機行為的作用，但是物業(yè)稅的征收是針對房產(chǎn)保有階段征收物業(yè)稅，這樣就使得開發(fā)環(huán)節(jié)的信貸風險轉移到了物業(yè)保有階段。目前，我國許多工薪階層都采取按揭貸款的方式，每個月的工資除了用來歸還銀行房屋貸款和支付利息，還要繳納物業(yè)管理費。由于物業(yè)稅是隨著房屋價值的提高而提高的，這意味著消費者要承擔越來越重的稅負負擔，那些家庭經(jīng)濟實力不強的工薪階層因為購房"門檻"降低而購入房產(chǎn)，就出在"平買貴地"的境地，隨后出現(xiàn)的問題就是長期下來付不起后期的銀行債務和物業(yè)稅，個人房貸業(yè)務壞債率的增大，勢必增加的銀行的信貸風險。
物業(yè)稅的征收盡管在短期內可以使房價上漲得到抑制。但從長期來看，商品房趨勢仍然是向上走的，因為城市化、資源稀缺、全球化等又會讓投資預期回升，物業(yè)稅的執(zhí)行可能會遇到真空，如現(xiàn)在深圳屢禁不絕的"陰陽合同"一樣。另外，只要房地產(chǎn)走市場化之路，房價上漲必定以多數(shù)人為背書，這勢必會導致少數(shù)人轉嫁物業(yè)稅讓大多數(shù)人來承擔。綜上分析，筆者認為現(xiàn)在還不是中國出臺物業(yè)稅的最佳時機。但是房地產(chǎn)業(yè)作為中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，必須得到正確的規(guī)范和引導。所以，在未來的幾年里，不管是征收物業(yè)稅還是房產(chǎn)稅，政府的管制都起著至關重要的作用，只有國家真正的重視房地產(chǎn)業(yè)，關注中國蟻族的生存現(xiàn)狀，中國的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟才能得到抑制。
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