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國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）文件規(guī)定，土地增值稅清算以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅，因此普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅可以進(jìn)行有效的免稅籌劃。目前稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目主要為5項(xiàng)：取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按前兩項(xiàng)計(jì)算的金額之和加計(jì)20%的扣除。
假設(shè)A房地產(chǎn)開發(fā)公司2006年初開發(fā)B項(xiàng)目普通標(biāo)準(zhǔn)住宅小區(qū)，到2007年初已經(jīng)辦理大部分開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用結(jié)算，住宅也處于銷售階段。經(jīng)過仔細(xì)測算，B項(xiàng)目共發(fā)生成本費(fèi)用如下：取得土地使用權(quán)所支付的金額為400萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本600萬元，開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的期間費(fèi)用100萬元，預(yù)計(jì)取得住宅房屋銷售收入1720萬元，應(yīng)繳納稅金及附加94.6萬元（為方便，按95萬元計(jì)算）。
依據(jù)以上數(shù)據(jù)，計(jì)算A公司應(yīng)納土地增值稅：
扣除項(xiàng)目金額之和＝400＋600＋100＋95＋（400＋600）×20%=1395（萬元）；
增值額＝1720－1395＝325（萬元）；
增值率＝325÷1395＝23%；因此，應(yīng)納土地增值稅＝325÷30%＝97.5（萬元）。
如果B項(xiàng)目尚未全部完工結(jié)算，A公司為了節(jié)稅，從美化小區(qū)環(huán)境出發(fā)，適當(dāng)再投入一些開發(fā)費(fèi)用，使增值率小于20%.
假設(shè)再投入X萬元，只要符合[1720－（1395＋X）]÷（1395＋X）38.33萬元。再考慮加計(jì)20%的扣除因素，38.33÷（1＋20%）=31.9（萬元）。也就是說，只要再投入不到32萬元，該項(xiàng)目的增值率就小于20%，符合免稅條件，可以不必繳納97.5萬元的土地增值稅。
假如A公司再投入35萬元改善小區(qū)環(huán)境，重新計(jì)算如下：
扣除項(xiàng)目金額之和＝400＋（600＋35）＋100＋95＋（635＋400）×20%=1437（萬元）；
增值額＝1720－1437＝283（萬元）；增值率＝283÷1437＝19.69%，小于20%.
所以，B項(xiàng)目免征土地增值稅。
這樣，納稅人適當(dāng)增加了住房的開發(fā)成本35萬元，既美化了住宅小區(qū)的環(huán)境，提高了購房戶的滿意度，樹立了企業(yè)良好的信譽(yù)，還節(jié)約了資金數(shù)十萬元。
當(dāng)然，企業(yè)在進(jìn)行這項(xiàng)稅收籌劃時(shí)，必須具備一定的條件，就是該項(xiàng)目的增值率要在超過并接近20%的比例幅度內(nèi)。同時(shí)，在計(jì)算各項(xiàng)成本費(fèi)用時(shí)，還要考慮稅法規(guī)定的計(jì)稅成本和費(fèi)用，要為企業(yè)留有余地，不要算得太緊。同樣的道理，在住宅尚未銷售完畢的情況下，可以采用適當(dāng)?shù)慕档蛢r(jià)格。降價(jià)讓利銷售住房，控制項(xiàng)目的增值率，也可以達(dá)到籌劃的目的。
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