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一、關(guān)于餐飲企業(yè)營(yíng)改增后稅負(fù)問(wèn)題
營(yíng)改增后，對(duì)于提供餐飲服務(wù)的小規(guī)模納稅人來(lái)說(shuō)，適用稅率由原營(yíng)業(yè)稅時(shí)的5%改為增值稅的3%，計(jì)稅依據(jù)由含稅變?yōu)椴缓�，稅�?fù)下降約40%。舉例來(lái)說(shuō)，某餐飲企業(yè)小規(guī)模納稅人月?tīng)I(yíng)業(yè)額10.3萬(wàn)元，營(yíng)改增前繳納營(yíng)業(yè)稅：應(yīng)納稅額=10.3*5%=0.515萬(wàn)元。營(yíng)改增后繳納增值稅：應(yīng)納稅額=10.3/（1+3%）*3%=0.3萬(wàn)元，稅負(fù)下降：（0.515-0.3）/0.515=41.7%。
對(duì)于提供餐飲服務(wù)的一般納稅人來(lái)說(shuō)，適用稅率由原營(yíng)業(yè)稅時(shí)的5%改為增值稅的6%，稅率提高了1個(gè)百分點(diǎn)，但由于計(jì)稅依據(jù)由含稅變?yōu)椴缓�，因此�?%的增值稅稅率按營(yíng)業(yè)稅口徑返算，相當(dāng)于5.66%的營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)水平，也就是說(shuō)，營(yíng)改增餐飲業(yè)一般納稅人即使沒(méi)有任何進(jìn)項(xiàng)可以抵扣，稅負(fù)最多也只比營(yíng)業(yè)稅制度下增加0.66%個(gè)百分點(diǎn)。而改革后，餐飲企業(yè)的材料采購(gòu)、設(shè)備采購(gòu)、服務(wù)采購(gòu)、不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置和租賃、辦公支出等都可以獲得進(jìn)項(xiàng)抵扣，購(gòu)進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者自產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品，也可以使用國(guó)稅機(jī)關(guān)監(jiān)制的農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票，按照現(xiàn)行規(guī)定計(jì)算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，綜合以上因素，總體上看，營(yíng)改增后提供餐飲服務(wù)的一般納稅人稅收負(fù)擔(dān)會(huì)有不同程度的下降。
二、關(guān)于建筑工程老項(xiàng)目的確定問(wèn)題
《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》中規(guī)定，建筑工程老項(xiàng)目是指：
（1）《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目；
�。�2）未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。
對(duì)于現(xiàn)實(shí)中存在的《建筑工程施工許可證》以及建筑工程承包合同都沒(méi)有注明開(kāi)工時(shí)間的情況，按照實(shí)質(zhì)重于形式的原則，只要納稅人可以提供2016年4月30日前實(shí)際已開(kāi)工的證明，可以按照建筑工程老項(xiàng)目進(jìn)行稅務(wù)處理。
三、關(guān)于個(gè)人二手房購(gòu)買(mǎi)時(shí)間的確定問(wèn)題
《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》中規(guī)定：對(duì)于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。
對(duì)于住房購(gòu)買(mǎi)時(shí)間，參照《國(guó)家稅務(wù)總局 財(cái)政部 建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2005〕89號(hào)）規(guī)定，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間作為其購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間（以?xún)烧邥r(shí)間孰先為準(zhǔn)）。
四、關(guān)于物業(yè)管理公司收取水電費(fèi)問(wèn)題
根據(jù)《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《海南省國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于物業(yè)管理公司銷(xiāo)售水、電增值稅有關(guān)問(wèn)題的公告》（海南省國(guó)家稅務(wù)局公告2013年8號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司收取水電費(fèi)，按以下情況區(qū)分對(duì)待：
�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理公司銷(xiāo)售水、電行為
供水、供電公司統(tǒng)一將水、電銷(xiāo)售給物業(yè)管理公司，統(tǒng)一向物業(yè)管理公司結(jié)算收取水、電費(fèi)，并向物業(yè)管理公司開(kāi)具貨物銷(xiāo)售發(fā)票。再由物業(yè)管理公司向住戶(hù)銷(xiāo)售水、電并收取價(jià)款的行為，屬于物業(yè)管理公司銷(xiāo)售水、電行為。物業(yè)管理公司發(fā)生上述銷(xiāo)售水、電行為的，應(yīng)向當(dāng)?shù)刂鞴車(chē)?guó)稅機(jī)關(guān)領(lǐng)取貨物銷(xiāo)售發(fā)票開(kāi)具給用戶(hù)，并按銷(xiāo)售貨物計(jì)算繳納增值稅。
（二）物業(yè)管理公司代收水、電行為
物業(yè)管理公司受供水、供電公司委托代收水、電費(fèi)，同時(shí)具備以下條件的，暫不征收增值稅：
1、持有相關(guān)代收協(xié)議；
2、物業(yè)公司不墊付資金；
3、代收水、電費(fèi)時(shí)，將供水、供電公司開(kāi)具給用戶(hù)的貨物銷(xiāo)售發(fā)票轉(zhuǎn)交給用戶(hù)
4、物業(yè)管理公司按銷(xiāo)貨方實(shí)際收取的銷(xiāo)售額和增值稅額與客戶(hù)結(jié)算貨款，并另外收取手續(xù)費(fèi)（手續(xù)費(fèi)部分按照經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)計(jì)算繳納增值稅）。
五、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)產(chǎn)品出租有關(guān)問(wèn)題
《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2016]36號(hào)）以及《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法>》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如果是小規(guī)模納稅人，其出租不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法；如果是一般納稅人，則要根據(jù)取得不動(dòng)產(chǎn)的時(shí)間來(lái)判定，2016 年4 月30 日前取得的不動(dòng)產(chǎn)屬于“老”的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法；2016 年5 月1 日以后取得的不動(dòng)產(chǎn)屬于“新”的不動(dòng)產(chǎn)，出租時(shí)適用的是一般計(jì)稅方法。
對(duì)此問(wèn)題，有人認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品用于出租并沒(méi)有進(jìn)行明文規(guī)定。其實(shí)總局的16號(hào)公告中已經(jīng)明確，取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購(gòu)買(mǎi)、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品屬于自建取得，所以適用普遍規(guī)定。
六、關(guān)于餐飲業(yè)外賣(mài)適用稅率問(wèn)題
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于旅店業(yè)和飲食業(yè)納稅人銷(xiāo)售非現(xiàn)場(chǎng)消費(fèi)食品增值稅有關(guān)問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2013年第17號(hào)）規(guī)定，旅店業(yè)和飲食業(yè)納稅人銷(xiāo)售非現(xiàn)場(chǎng)消費(fèi)的食品，屬于不經(jīng)常發(fā)生增值稅應(yīng)稅行為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局令第50號(hào)）第二十九條的規(guī)定，可以選擇按小規(guī)模納稅人繳納增值稅，按3%征收率繳納增值稅。
“不經(jīng)常發(fā)生增值稅應(yīng)稅行為”出自《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確〈增值稅一般納稅人資格認(rèn)定管理辦法〉若干條款處理意見(jiàn)的通知》（國(guó)稅函[2010]139號(hào)）中的規(guī)定。該文件規(guī)定，認(rèn)定辦法第五條第（三）款所稱(chēng)不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為的企業(yè)，是指非增值稅納稅人；不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為是指其偶然發(fā)生增值稅應(yīng)稅行為。
此次營(yíng)改增之后，已不存在非增值稅納稅人。17號(hào)公告雖未明文廢止，但其引用的依據(jù)已經(jīng)失效。因此，餐飲業(yè)一般納稅人銷(xiāo)售非現(xiàn)場(chǎng)消費(fèi)的食品，應(yīng)適用17%的稅率，不能再按3%征收率繳納增值稅。
七、關(guān)于建筑業(yè)納稅人外出經(jīng)營(yíng)臨時(shí)稅務(wù)登記問(wèn)題
建筑企業(yè)跨縣區(qū)提供建筑服務(wù)，在地稅部門(mén)管理時(shí)，持外管證在勞務(wù)發(fā)生地辦理報(bào)驗(yàn)登記，就地繳納稅款并代開(kāi)發(fā)票。營(yíng)改增后，對(duì)跨縣區(qū)提供建筑服務(wù)，基本沿襲了營(yíng)業(yè)稅下的管理方式，也是持外管證在勞務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款，回機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)。因此，在移交確認(rèn)過(guò)程中，對(duì)這類(lèi)納稅人的報(bào)驗(yàn)登記信息不必進(jìn)行登記確認(rèn)，也不必登記為增值稅一般納稅人，對(duì)于已經(jīng)辦理登記確認(rèn)信息的納稅人，需要對(duì)登記確認(rèn)信息予以刪除。
八、關(guān)于建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)納稅人適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的對(duì)象問(wèn)題
部分建筑企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的對(duì)象存在疑惑，不清楚是以項(xiàng)目為對(duì)象還是以整個(gè)納稅主體為對(duì)象。
建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)按項(xiàng)目管理是基本原則，這是針對(duì)建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)特點(diǎn)專(zhuān)門(mén)作出的特殊政策安排，類(lèi)似于貨物增值稅可以對(duì)部分產(chǎn)品選擇適用簡(jiǎn)易或一般的計(jì)稅方法，對(duì)建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)是實(shí)實(shí)在在的利好。遵循這一原則，建筑企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人是否適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，并非取決于自己的身份，而是以項(xiàng)目為對(duì)象的，只要是針對(duì)2016 年4 月30 日前的老項(xiàng)目就可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方式計(jì)算繳納增值稅。舉例來(lái)說(shuō)，一個(gè)建筑企業(yè)或房地產(chǎn)企業(yè)有A、B兩個(gè)項(xiàng)目，A屬于老項(xiàng)目，B屬于新項(xiàng)目，A項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法并不影響B(tài)項(xiàng)目選擇一般計(jì)稅方法。
九、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地價(jià)款扣除問(wèn)題
部分房地產(chǎn)企業(yè)“一次拿地、一次開(kāi)發(fā)”，按照項(xiàng)目中當(dāng)期銷(xiāo)售建筑面積與可供銷(xiāo)售建筑面積的比例，計(jì)算可以扣除的土地價(jià)款，政策規(guī)定清晰；但如果房地產(chǎn)企業(yè)“一次拿地、分次開(kāi)發(fā)”，如何扣除土地成本？可供銷(xiāo)售建筑面積如何確定？
房地產(chǎn)企業(yè)分次開(kāi)發(fā)的每一期都是作為單獨(dú)項(xiàng)目進(jìn)行核算的，這一操作模式與《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》中的“項(xiàng)目”口徑一致，因而，對(duì)“一次拿地、分次開(kāi)發(fā)”的情形，要分為兩步走，第一步，要將一次性支付的土地價(jià)款，按照土地面積在不同項(xiàng)目中進(jìn)行劃分固化；第二步，對(duì)單個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款，按照該項(xiàng)目中當(dāng)期銷(xiāo)售建筑面積跟與可供銷(xiāo)售建筑面積的占比，進(jìn)行計(jì)算扣除。
十、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)跨縣（市、區(qū)）預(yù)繳稅款問(wèn)題
目前出臺(tái)的營(yíng)改增政策中，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售跨縣自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目是否在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，并未進(jìn)行相關(guān)規(guī)定。
本著不影響現(xiàn)有財(cái)政利益格局的原則，建議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在每個(gè)項(xiàng)目所在地均辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記，獨(dú)立計(jì)算和繳納稅款；對(duì)于未在項(xiàng)目所在地辦理稅務(wù)登記的，參照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的稅務(wù)辦法進(jìn)行處理，即在不動(dòng)產(chǎn)所在地按照5%進(jìn)行預(yù)繳，在機(jī)構(gòu)所在地進(jìn)行納稅申報(bào)，并自行開(kāi)具發(fā)票，對(duì)于不能自行開(kāi)具增值稅發(fā)票的小規(guī)模納稅人，可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)。
指導(dǎo)單位：茂名市工業(yè)和信息化局
主辦單位：茂名市中小企業(yè)服務(wù)中心
服務(wù)運(yùn)營(yíng)單位：茂名易商企業(yè)服務(wù)科技有限公司
