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納稅人銷售權(quán)屬登記在自己名下不動產(chǎn)時適用國家稅務(wù)總局公告2016年第14號，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目（還沒有進行權(quán)屬登記、即一手不動產(chǎn)）適用國家稅務(wù)總局公告2016年第18號。
舉例：如果一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開發(fā)一批商鋪，銷售出 90%，剩余有 10 套商鋪尚未售出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理權(quán)屬登記，將該 10 套商鋪登記在自己企業(yè)名下，以自己名義對外出租。3 年后，該商區(qū)房產(chǎn)價格上漲，有買家提出要購買商鋪。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決定將該 10 套商鋪再出售，此時，該 10 套商鋪已經(jīng)登記在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下，再次銷售時，屬于“二手”，不是尚未辦理權(quán)屬登記的、房地產(chǎn)開發(fā)項目的房產(chǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)適用國家稅務(wù)總局公告2016年第14號，而不適用國家稅務(wù)總局公告2016年第18號。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人，選擇一般計稅方法時按14號公告轉(zhuǎn)讓商鋪時，就不能扣除土地款計算繳納增值稅了。該不動產(chǎn)屬于“自建”還是屬于“二手”？
如果是自建，則一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后自建的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。
如果是二手，一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。
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