找服務(wù)
根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)和《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第14號)、《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第16號)、《國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅改征增值稅委托地稅機關(guān)代征稅款和代開增值稅發(fā)票的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第19號),稅務(wù)總局決定,營業(yè)稅改征增值稅(以下簡稱"營改增")后由地稅機關(guān)繼續(xù)受理納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)和其他個人出租不動產(chǎn)的申報繳稅和代開增值稅發(fā)票業(yè)務(wù),以方便納稅人辦稅.
那么,這里所說的暫由地方稅務(wù)機關(guān)代征的"納稅人銷售取得的不動產(chǎn)"和"其他個人出租不動產(chǎn)",究竟包括哪些項目呢?地方稅務(wù)機關(guān)又該如何計征增值稅呢?
一、營改增后地稅機關(guān)代征范圍
(一)所有企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會團體及其他單位及個人(個體工商戶和其他個人),銷售其取得的不動產(chǎn),暫由地方稅務(wù)機關(guān)代征增值稅.
所稱"取得不動產(chǎn)",包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產(chǎn),不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目.
可見,暫由地稅機關(guān)代征的不動產(chǎn),基本就是已經(jīng)在房地產(chǎn)管理機關(guān)備過案、完成初始登記和總登記的,或已計入單位的固定資產(chǎn),再上市進行交易的房產(chǎn).房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品(商品房)不在此列.
(二)自然人個人出租住房、商業(yè)用房等不動產(chǎn),應(yīng)繳的增值稅暫由地方稅務(wù)機關(guān)代征.
二、銷售不動產(chǎn)的稅款征收方式
(一)銷售非自建不動產(chǎn)按差額適用一般計稅方式計稅的情形
1.一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)(不含自建),選擇適用一般計稅方法計稅的.
2.一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得(不含自建)的不動產(chǎn),應(yīng)當(dāng)適用一般計稅方法計稅的.
發(fā)生上述2類業(yè)務(wù)的納稅人,應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額,按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地的主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款,向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅.
(二)銷售非自建不動產(chǎn)按差額適用簡易計稅方式計稅的情形
1.一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動產(chǎn),選擇適用簡易計稅方法計稅的.
2.小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得(不含自建)的不動產(chǎn)(不含個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房)的.
發(fā)生上述2類業(yè)務(wù)的納稅人,應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額,按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額.
除其他個人之外的納稅人,應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地的主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款,向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅;其他個人按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地的主管地稅機關(guān)申報納稅.
(三)銷售自建不動產(chǎn)按全額適用一般計稅方式計稅的情形
1.一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn),選擇適用一般計稅方法計稅的.
2.一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后自建的不動產(chǎn),應(yīng)當(dāng)適用一般計稅方法計稅的.
發(fā)生上述2類業(yè)務(wù)的納稅人,以取得的全部價款和價外費用為銷售額,按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地的主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款,向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅.
(四)銷售自建不動產(chǎn)按全額適用簡易計稅方式計稅的情形
1.一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn),選擇適用簡易計稅方法計稅的.
2.小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其自建的不動產(chǎn)(不含個人銷售自建自用住房)的.
發(fā)生上述2類業(yè)務(wù)的納稅人,應(yīng)以取得的全部價款和價外費用為銷售額,按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額.
除其他個人之外的納稅人,應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地的主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款,向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅;其他個人按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地的主管地稅機關(guān)申報納稅
(五)個人出售住房適用簡易計稅方式計稅的兩種情形
1.全額征稅:全國各地區(qū),個人(個體工商戶和其他個人)將購買不足2年的住房對外銷售的,以取得的全部價款和價外費用為銷售額,按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額.
2.差額征稅:北京市、上海市、廣州市和深圳市,個人(個體工商戶和其他個人)將購買2年以上(含)的非普通住房對外銷售的,以取得的全部價款和價外費用扣除購買住房價款后的余額為銷售額,按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額.
個體工商戶應(yīng)按照上述計稅方法向住房所在地的主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款,向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅;其他個人應(yīng)按照上述計稅方法向住房所在地的主管地稅機關(guān)申報納稅.
(六)地稅機關(guān)在代征納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)的增值稅時,區(qū)分以下情形計算代征的增值稅稅款:
1.以轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)取得的全部價款和價外費用作為預(yù)繳稅款計算依據(jù)的,計算公式為:
應(yīng)預(yù)繳稅款=全部價款和價外費用÷(1+5%)×5%
2.以轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額作為預(yù)繳稅款計算依據(jù)的,計算公式為:
應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部價款和價外費用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價)÷(1+5%)×5%
3.其他個人以外的納稅人按照上述計算方法計算預(yù)繳的稅款;其他個人按照上述計算方法計算應(yīng)納稅額.
三、代征其他個人出租不動產(chǎn)的稅款計算
(一)出租非住房:其他個人(不含個體工商戶)出租其取得的不動產(chǎn)(不含住房),應(yīng)按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額.
應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%
(二)出租住房:其他個人(不含個體工商戶)出租住房,應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額.
應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%
上述其他個人出租不動產(chǎn),應(yīng)向不動產(chǎn)所在地的主管地稅機關(guān)申報納稅.
(單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)的,由國稅機關(guān)負責(zé)增值稅的稅收征管)
四、代征增值稅的征收管理及代開發(fā)票
(一)納稅人按規(guī)定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價的,應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證.否則,不得扣除.
上述憑證是指:
1.稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票.
2.法院判決書、裁定書、調(diào)解書,以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書.
3.國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證.
(二)代開增值稅發(fā)票
小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn),不能自行開具增值稅發(fā)票的;其他個人出租不動產(chǎn)的,可向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申請代開增值稅發(fā)票.
納稅人向其他個人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)和出租不動產(chǎn),不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票.
(三)納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn),按照規(guī)定應(yīng)向不動產(chǎn)所在地的主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款而自應(yīng)當(dāng)預(yù)繳之月起超過6個月沒有預(yù)繳稅款的,由機構(gòu)所在地主管的國稅機關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進行處理.
納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)和出租不動產(chǎn),未按照規(guī)定繳納稅款的,由主管稅務(wù)機關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進行處理.
指導(dǎo)單位：茂名市工業(yè)和信息化局
主辦單位：茂名市中小企業(yè)服務(wù)中心
服務(wù)運營單位：茂名易商企業(yè)服務(wù)科技有限公司
